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新“国五条”后消费者购房偏好变化
Time:[2013-06-09] | 返回|

 

以往消费者在置业方式上可分为“一步到位”和“阶梯式”两种。在阶梯模式的置业方式下,由于迟早会换房,消费者对房屋品质的要求并不会过于苛刻,尤其是初入职场的年轻人对产品品质、户型、功能性、舒适度等要求并不高。

但随着房价的迅速上升,同时国家不断通过政策手段抑制住房需求:新“国五条”落地,二套房放贷收紧,二手房交易需缴纳20%所得税,银行停发第三套及以上房贷措施,以及近期舆论声愈来愈高的房产税增量试点方案的推行等,消费者置业模式正发生巨大的变化。二手房消费者逐步向新房市场转移的趋势开始显现,将新房作为首选的购房者越来越多。在持续政策调控的背景下,“阶梯式”置业方式无疑增加了改善型消费者的购房成本,相比之下,大部分“一步到位”的消费者在为当初的选择感到庆幸。

一、       购房关注因素变化

 “一步到位”改善型消费者正处于事业上升期,资产处于不断扩充阶段,较刚需群体更加充裕,家庭成员也较为稳定,以三口之家为主。他们的主要精力放在事业打拼上,并不希望频繁换房,被不断升级的居住需求困扰,所以对于能够满足全家庭需求的一站式改善型产品更加渴求。

“一步到位”消费者对关注的因素与“阶梯式”消费者相比有所不同。他们更加注重产品品质、户型设计、功能实用性、舒适度、周边居住环境、交通状况等因素,尤其在户型功能上,他们期望有一定的灵活可变性。

对于这些人群,“地段”已经不再是第一首选因素。由于中心城区房价的飙升,一部分改善的消费者开始由中心区域转向交通条件便利、但又离市区较近的环城四区或者郊区。从市场监测数据上看,近5个月以来,环城四区以及远郊五区的住宅供应量以及成交量始终占全市供应以及成交量的60%以上,这些成交一方面来自当地改善性需求,另一方面来自市区中心溢出的改善人群。

二、       户型面积变化

1、紧凑型小三室需求增加

在近5个月成交量数据中,80-100㎡依旧是二室户型成交中的主力,约占80%,但是成交量近3个月来呈现22%-28%的下降趋势,而根据市场监测数据显示面积段在80-100㎡的三室在近三个月来整体成交量呈25%上升趋势。另外从市场上了解到,很多置业人群对90-110㎡紧凑型小三室表现出浓厚的兴趣。100㎡左右的小三室与90㎡两居相比,虽然只多出10㎡左右的空间,但对大部分消费者来说在产品功能上却有了更多可变余地,两居室更多只满足基本的居住需求,而紧凑型三室则满足了生活需求。

2、大户型改善需求向别墅类产品转移

从近期观测的数据发现,一部分有能力购买四室的消费者流向了小型别墅类产品。截至20135月,普通住宅四室成交量为863套,联排成交量为1029套,其中联排成交量面积主要集中在180-200㎡,占整体成交量的28.37%,其次为220-240㎡。

户型面积的变化也影响了这类人群的家庭结构。他们以往独立门户,各有各的住房,而别墅产品既能满足生活居住环境的改善,同时也满足相对独立的生活空间,他们更多选择与父母同住或三代同堂。例如在中建滨海壹号项目中,首次开盘的6幢叠拼在1周内去化80%,尤其下叠产品赠送的花园和地下室让他们感受到更高的产品品质,也令消费者表现出极大的兴趣,而购买叠拼的客户大部分是为了和父母以及孩子一同生活。

三、       结论

未来改善性消费者将会占据越来越多的市场份额,一部分人群会更佳青睐紧凑型的小三室甚至小四室,另外一部分人群也会选择位于较偏远区域的别墅类产品。从长远来看,未来房产税的实施,那些手握数套存量房的人便会处理手上多余的房产,自身向更高品质住宅产品改善。

因此在未来产品设计中,开发企业应注意以下二点:

1.      在物业形式上,增加低密产品如洋房、叠拼别墅、联排别墅等产品;

2.      加大小三室、小四室的产品比例,同时在户型功能上注重可变性和实用性。

                                                

研发中心  罗媛
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