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北方海景资源型地产开发要素
Time:[2013-09-09] | 返回|

 

海景房对于中国内陆城市居民一直有着深深的吸引力,对于北方内陆城市海景资源更是可遇而不可求。从最早06-08年间威海的海景房销售充斥着北京、山西及东北等我们北方内陆各大一二线城市,07年北京异地推广项目数量甚至远远高于北京本地住宅销售,主要都是海景房,威海市政府还在京成立了城市品牌推广中心“威海人居展交中心”。 

近几年随着国家宏观调控的影响,海景地产的热度削减严重,而事实上北方的海景资源地产开发影响力一直不如福建厦门、海南等南方海岸城市。一方面受北方气候的影响,相比南方,北方的海边真正适合游乐的时间仅是每年的6-9月,10月以后随着天气寒冷,温度低同时北风较大,不适合居住和海边游玩。另一方面北方的水质及海滩沙质并不是非常好,目前北方海景资源地产主要集中在山东青岛、威海和烟台,大连、秦皇岛南北戴河,以及近几年兴起的天津东疆港和辽宁东戴河,实际上天津东疆港和辽宁东戴河均是泥沙,水质较浑浊,无法直接利用,大部分开发出来的海滩均是人工沙滩,开发和维护成本高。


 

正常海景应该是这样的   


但北方实际海景绝大多数时间是这样的:


如此不利的环境限制,那北方的海景资源难道就放任不开发吗?其实不然,因为稀缺北方内陆相比南方对海景的需求更为强烈,且基数更为庞大。那么如何利用短短的四个月开发海景资源,做什么样的产品,怎么做才能够立足北方海景市场并维持良好的长期收益是所有地产开发商最主要的开发要素。

1、开发及产品方面:海边常年潮湿,并不适合长期居住,因而绝大多数的海景资源地产适合开发投资型度假型地产。

l  对于住宅产品,多为海边别墅和海景洋房,小部分可开发成自用产品,以纯住宅的模式进行销售。但大部分需求是投资兼自用,开发成分时度假型产品,销售产权,使用权归运营或物业公司管理,业主暑期可以带上家人去自己的海边居所住上一小段时间,其他时间管理公司可以酒店或公寓形式营利,通过返租形式将部分收益返给业主,管理公司收取管理和运营提成。

l  对于商业类产品,多开发成公寓、酒店形式,也有部分别墅,以自持为主。常见的功能是海景度假型酒店,以及疗养/养老院和企业/私人会所,这种模式一般都是短期居住,通过房价、租金形式获得收益。

2、营销及操作方面:国内的海景资源地产不缺优秀的开发商和运营管理商,但实际上最欠缺的是服务品质。对于短期收益的北方海景来说,服务的品质尤为重要。

l  对于投资型住宅和商业类产品,有酒店运营或物业管理公司进行日常的产品运营和维护,而对于纯住宅地产开发,业主自用也很少有精力自己维护,成功的海景别墅也是需要后期的物业管理或运营管理公司进行定期的清洁和房屋维护的。因而运营或物业管理公司的品质直接决定服务品质。一句话:卖房产不如卖服务。

l  营销方面,除了自然客流,与旅行社进行跨界合作是最为直接的营利模式。另外,整合周边的旅游景点资源也能提升一定影响力,预定门票、提供租车及司机服务、代理销售机票或火车票等一系列附加的服务能够更好的留住客户。

 

北方的海景资源型地产开发不仅需要上述几点开发和营销操作能力,最主要还需依托政府的区域开发配套。特别是一年的收益期只集中在这四个月,投资型需求在未来会更加谨慎,现房需求和成规模的旅游娱乐配套是其考虑的最主要因素。此外,旅游娱乐配套同时也能拉长消费时长,北方可以考虑做一些室内的娱乐设施进行海边资源联动,如温泉城、室内游乐场等,都可以扩大整个区域的辐射力度。

 

总之,北方海景资源型地产开发更需要当地政策支持和开发运营经验,合理的开发模式和适合的区域市场需求产品才能够保证项目的成功。

 

 

研发中心 邹倩

2013827

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