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谋划京津冀一体化(产业上篇),产业地产开发商选址的“三要素“
Time:[2014-07-16] | 返回|

《京津冀一体化整体规划》虽然尚未出炉,但是在面对住宅地产开发市场逐渐饱和,市场供应量严重大于需求的情况下;而商业地产又需要强有力的资金支持条件下;养老地产和旅游地产开在不断的探索,目前尚未有成熟的开发模式;因此,众多的开发商将目光转移到产业地产开发上。

 谈到产业地产开发,选址为第一步,那如何做好选址呢 ?产业地产与住宅地产开发选址不同在于,诸多的住宅地产开发商在开发过程中是扮演着城市开荒者的角色,因此其选址更加注重项目开发的前期投入与成本的快速回收。商业地产开发商其在选址过程中,对于商圈的人群流量非常看重;产业地产选址显然与以上两种模式不一样,那么京津冀一体化下的产业地产选址对于投资者来说就需要考虑的更加细化了,我们常常关注以下这三个要素:

第一要素,关注北京城市的外迁产业

京津冀一体化产生的背景在于如何统筹北京、天津、河北省三个地区的协调发展,尤其以疏导已经产生严重拥堵效应的北京作为其根本目标。根据统计,1994年末北京人口1300万,2004年末北京人口2300万,2014年末预计北京人口将达到3000万,足以反应北京这座城市的拥挤。

北京城市向外疏导已经迫在眉睫,能把常住人口带走的就是将产业外迁,周边城市建设向北京看齐,这样就会在北京周边诞生大大小小的卫星城。作为产业地产开发商要时刻关注北京产业外迁的信息,通过对外迁产业种类的把控,确定自己是做承接产业转移载体类产品,还是对接产业发展上下游对接类产品。例如2014年北京首先确定了一批低端产业进行外迁即“三高一低”高投入、高污染、高能耗、低效益这样的产业率先迁出北京,作为产业地产开发商是否可以根据其迁出产业特点和实际需求确定选址方向。笔者认为是完全可以的,如果围绕这类企业做对接,选择地价较低,远离城市的地域进行产业园开发进行选址是比较合适的。

第二要素,扫描河北、天津两地的产业优势

环渤海经济圈做产业地产开发,只关注北京产业外迁是不够的,还需要我们提前梳理企业战略发展中的意向区域内的产业基础和优势,在选址过程中必须将我们开发商的意识转移为后期业主的意识。业主购买产业类不动产首先关注的就是对其自身企业的发展影响,而这些对其影响最大的就是产业环境,因此河北、天津两地的产业优势值得关注。天津的产业发展近些年已经完成了产业升级,已经从传统的制造、批发、零售业上升为先进装备制造业、生物医药、航天航空、石油化工、电子信息、新能源新材料、轻纺工业、国防科技工业为主的先进性产业。

相比天津完成了传统产业升级,而河北省由于地域面积辽阔,整体分布在天津和北京周边,因此其产业发展略显凌乱。靠近唐山等沿海城市以港口贸易、石油开发为主、而靠近北京周边的廊坊市则重点发展高新技术和电子信息产业、而其他一些内陆区域则为大型装备制造及农产品加工为主,因此在河北省进行产业园开发所面对和考虑的因素更为复杂。

所以熟悉各个地区产业发展优势,摸清意向开发区区域产业发展重点,对于产业地产选址非常重要。

第三要素,尽早确定产业园打造方向,有目的获取土地

京津冀一体化的发展必定将带来产业地产新一轮的开发热,因此在市场容量有限的约束下,作为产业地产开发商应尽早布点与选址,最主要的是尽早确定自身的优劣势,以及适合打造的产业园方向。目前现存的产业园方式,按照用途形式,分为办公试产业园、研发类产业园、高新技术加工产业园、现代物流园、卖场式产业园、厂房式产业园,面对如此多的产业园分类,作为产业地产运营商所进行的选址也不一样。

产业地产开发与住宅开发最大的区别就是时间效应,住宅开发看重的是短期内的现金流回收,而产业地产开发则更加看重的是远期利益,因此根据自身优势带着目标进行选址开发对于产业地产开发的成功是极为重要的。

结论:作为京津冀一体化大的背景下,产业地产开发所产生的市场价值远远大于住宅开发,做好选址就等于让项目站在一个较高的起点上,促使项目赢在起跑线,但仅做好选址是不够的,请继续关注“谋划京津冀一体化(产业中篇), 产业地产开发中如何做好产业选择“。

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