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住房消费新空间
Time:[2014-11-11] | 返回

房地产的经济支持力量与消费容量,再次得到重估与正确引导。

10月29日国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议中提出“稳定住房消费”,这对未来靠消费拉动中国经济发展与内需意义重大。

“拉动经济的‘三驾马车’中,投资方面,国家已经推出了很多基础设施项目,出口下半年已经好转,消费还是一个短板,完成全年7.5%的经济增速压力比较大,而住房消费是消费的重要部分。”住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受中国房地产报记者采访时分析。

今年前三季度,全国房地产开发投资达6.88万亿元,同比增加12.5%,增速比1~8月份回落0.7个百分点,投资增幅目前已连续8个月持续回落。而三季度GDP同比增长速度回落到7.3%,并且存在进一步下行的可能。

“从整个经济运行角度,稳定住房消费是一石二鸟的政策,除了改善居民住房质量,同时在整个经济换挡期,避免经济过度下滑。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民告诉中国房地产报记者。

改善性需求占70%以上

“在当前经济下行压力较大的情况下,释放住房需求有助于稳定消费,从而有助于稳定经济增长。”交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示。

在连平看来,稳定住房消费有两层意思:“一是需求端的政策放松,促使市场需求得到一定程度释放。住房成交量的提升会带动相关消费,如拉动装潢、家具、电器产品的消费。释放这部分需求对于稳定消费增长会产生明显的积极作用”。

另一层含义则是住房需求释放会逐步推动房地产成交量回升,从而促进房地产投资增速的回升。但投资拉动的效果还需等待。刘卫民也认为,中国房地产经历了从供不应求到供求平衡的时期,现在到了提高居住质量的阶段。“住房消费是一个重要的消费领域。虽然住房拥有率在提高,但整体住房质量有待提高。中国住房消费里其中很大一部分是改善性需求,按照一些城市的测算改善性需求占70%以上。前期的限购、限贷政策对改善性需求的抑制比较大,现在也到了应该释放这部分需求的时候。”

“按照国际惯例,人均GDP达到3000美元后,消费应该上一个台阶,脱离基本生活消费。我国现在人均GDP为5000美元,住房消费也应该以改善型住房为主。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

中长期要盘活1亿人需求

“此次提稳定住房消费与彼时的2009年所处的宏观环境不同:首先,当前楼市的供求关系已经变了。其次因为整体经济迈入新常态,宏观走势上的正向预期小于负向预期,置业者在这样的大势下更为谨慎了;再有,这些年的大力建设下,保障房规模增大,劳动力人口数拐点又来临,对住宅的真实有效需求增速逐渐放缓。”国务院国资委经济研究中心研究员赵晓告诉中国房地产报记者。

赵晓预计,此番提出“稳定住房消费”只是一个总导向和大纲领,后续应该还会有具体政策。

“从近期来看,住房消费主要靠改善性需求支持。从中长期来看,农村向城市转移的1亿人是主要需求群体。”赵路兴直言,“而从政策角度,这些中长期需求的释放前期引导,需要逐步扩大保障房的覆盖范围,尤其是公租房的政策覆盖。”

李克强总理在国务院常务会议上指出“稳定住房消费”,紧随其后的就是“加强保障房建设”。从中央的意图中可见,住房消费除了商品房之外,保障房也作为很重要一极。国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣在接受中国房地产报记者采访时指出:“真正的住房需求,农村向城市转移的1亿人问题还未解决。”

刘福垣认为,农村向城市转移的1亿人住房问题主要是靠政府保障房来解决。“通过政府租金补贴,让农民进城的转移人口住有所居。他们才能放心消费,而这部分群体的消费反过来带动经济增长。”消费是经济增长的重要“引擎”,是我国发展巨大潜力所在。

金融杠杆是支撑

稳定住房消费无论是刚性需求还是改善性需求,都离不开金融政策的支持。

“这两年住房消费偏弱是因为住房贷款的支持不够。”赵路兴说。“今年9月份以后有所好转,通过央行的货币新政,支持首套房和改善性的自住需求,加之公积金的政策放宽。但对于公积金异地互用,还需要政策落实过程。”据不完全统计,今年全国已有超过30个城市调整公积金政策,主要调整方面是降低首付、提高额度、放宽二套房贷认定、允许异地互贷等。截至记者发稿之日,还没有城市落实全国性的异地互认。

“在利率市场化的背景下,住房消费所需要的低利率产品是缺位的。国家希望给刚性需求和改善性需求提供一个低利率的产品,以前是从商业银行实现。随着利率市场化的发展,商业银行提供低利率的个人住房贷款动力越来越小。”之所以强调公积金政策的支持,在刘卫民看来,是针对住房的低利率金融产品相对欠缺,现有能利用的政策就是公积金制度。所以要让这种住房互助制度,发挥更大的作用。

降低交易成本是政策的出发点。“从央行“9·30”新政开始,支持改善性二套房的利率和首付比例,降低了住房交易成本。三部门的公积金新政扩大公积金适用范围,公积金是使用成本最低的,这也会降低购房成本。”李宇嘉表示。“下一步就是税费调整,二手房交易营业税全征从五年免征回到二年,这是一个必然趋势。以总价200万元的房屋为例,营业税是5%,加上中介费、契税等成本,光交易费用就要20多万元,还不算银行贷款,直接影响了改善的需求产生。”

(源自:中国房地产网)

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