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一线城市土地收入刷新历史
Time:[2014-11-18] | 返回

11月12日刚统计完近期土地市场拍卖的情况,一家房企拿地部门的小余起身合上电脑,长长地伸了个腰。紧盯北京市国土局推出的每宗地块是他的工作,近期对重点地块拿地的可行性分析让小余忙得团团转。“现在不拿地,明年又要涨了。”面对预期中的年终北京土地市场大战,各家房企的“小余”们都备受压力。

尽管今年的房地产市场被公认为“寒冬”,但这并没有耽误一线城市土地收入再度刷新历史的步伐。

北京。进入11月,土地出让金收入成功超过去年全年总额并刷新2013年创造的历史纪录,达到1861.67亿元,根据克而瑞机构监测数据,北京市前十月土地成交总额与去年同比增长了39.7%,平均楼面价比去年同期增长52.7%,并且仍保持增长势头继续前进,按照接下来两个月的推地节奏,全年破2000亿元已无悬念。

上海。沸沸扬扬的黄浦区董家渡地王也将于11月18日现场正式挂牌竞价,起始总价是248亿元的天价,起始楼板价则达到了3.5万元/平方米。该地块将刷新上海的地王纪录,预计拍卖总价将超过300亿元。而上海11月将有14宗经营性用地出让,起始总价达334亿元,若按50%左右的溢价率计算,上海全年土地出让金收入有望达到1700亿元。

广州。11月10日一天9宗地块吸金156.87亿元的高潮,启动了广州土地市场的年终盛宴。11月广州将推出30多宗土地,起拍总价超过300亿元。12月广州金融城的多宗地块也将陆续推出。

深圳。截至11月6日,土地成交收入516.07亿元,已超过去年全年收成。

“一线城市目前楼市有止跌反弹的迹象,所以地方政府在土地出让上会加快节奏。对于部分房企来说,熬过了市场最冷的时期,资金面也得到了改善,所以积极拿地的动作会加大。”一位港股上市房企高管对中国房地产报记者表示。

源于偿债压力

“得赶紧卖地啊,审计署逼着他们还钱。”万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆在被中国房地产报记者问到如何看近年北京土地出让金创纪录时这样回答。他说:“土地出让金是不可持续的,今年2000亿元,明年3000亿元,天底下哪有这样的事情?”2013年北京土地市场极其火爆,当年土地出让金占比财政收入也是接近50%。连续两年的高额卖地,北京通过土地出让“揽金”的目的非常明确,而揽金的原始动力则来源于入不敷出的债务压力。北京市审计局公布数据显示,截至2012年年底,北京土地偿债规模高达3601.27亿元,位列23个省份之首。而截至2013年6月,北京市县两级政府债务余额为6496亿元,最近三年年均增长33%。据此测算,截至2013年年底,北京市地方债规模应当在6000亿元上下,即北京市土地偿债在整体债务中的份额应在50%~60%。

有数据显示,2009~2010年期间,北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1~5月份新增的土地储备贷款,即便在2009年之前,北京市土地整理储备中心无任何贷款存量,上述三年半时间所积累的2000多亿元的贷款,每个月还本付息就会超过100亿元。

广州更是一线城市中土地财政依赖程度最高的城市。广州去年土地出让收入为615.2亿元,占同期公共财政预算收入的比重超过五成。早在2012年,广州市债务率及偿债率两大指标就逼近国际警戒线,截至2013年6月广州市地方性债务及隐性债务两项合计3561亿元,仅每年利息就达220亿元。广州市市长陈建华在今年初就称政府还本付息负担比较重。而广州市新任市委书记任学锋自今年8月主政广州后,更是部署了总投资达2500亿元的120多个重点项目。这些项目的投资和债务的压力,逼迫广州在时隔半年的冷清之后,在市场转暖和开发商信心恢复之后,再度启动土地市场。

从企业角度来看,一方面是需求积压,今年以来土地市场的持续走冷,积压了相当数量购地需求,另一方则是购地信心提振,9月下半月以来楼市成交的持续转暖,也使得越来越多的房企开始关注土地市场。

深圳一家信托机构人士告诉记者,从今年上半年开始,很多信托机构将房地产业务全部转战一线城市,只要不是太偏远的地块,机构都愿意投资。在该机构人士看来,造成一线城市土地被热捧,一方面缘于一线城市有需求支撑,另一方面,有境内外投资机构的资金支撑。

“整体来看溢价率有所上行,一线城市土地市场10月以来出现复苏迹象”,中原地产分析师张大伟认为,一线城市土地市场整体成交依然活跃。一线城市土地市场依然维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,在这种情况下,一线城市土地市场竞争依然激烈。

土地收益最大化

今年北京土地市场的出让节奏堪称完美,推地紧跟市场,与房企拿地节奏非常吻合。

在年初,紧紧抓住2013年的热度,北京土地市场集中推地,其中不乏西局等区域优质地王地块。开发商们拿地热情高涨,土地溢价率居高不下,第一季度土地出让金就已超过700亿元,完成全年数额的三分之一。

紧接着二季度的土地出让热度略微有所下降,到今年5月,北京土地市场突然停止供地。这段时间,也正是今年房地产整体下行最迅猛的时期,开发商纷纷陷入销售困局,资金层面也十分紧张,已然是无心拿地。

紧接着三季度的供地也寥寥无几。在“9·30”放松限贷政策之后,北京土地市场开始增加供地,在10月份顺利回暖,房企们也受到一定政策利好影响,纷纷补充土地储备。

在有需求的时候加紧推地,土地的价格在竞争中被抬高。多位业内人士预计,今年最后一个多月,政府也会借着回暖态势继续供地“收金”。

还有一个值得注意的是,今年北京调整了基准地价,基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础,地方政府的土地抵押以土地估价为准,基准地价的上调,则有利于确保地方政府的土地融资。

广州今年的土地市场则随着房地产市场的起伏经历了从大热到大冷的过程。今年一开年,广州就先声夺人,诞生了多个地王。但随着市场骤冷,二季度土地市场也出现了速冻,多个优质地块底价成交或流拍。这种状况一直持续到10月,其中8月份的土地成交总金额甚至只有11亿元。

从二季度开始,广州多次中止出让和延迟出让土地,其中就包括广州金融城区域的地块。

截至目前,广州土地出让收入共760.87亿元,经过11月和12月的高潮,广州全年土地出让金收入超过1000亿元并无悬念。某信托经理在接受媒体采访时介绍,一般来说,地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源,如果地价下行,土地作为偿债的价值也将随之下行。只要地价稳定,就可以把土地作为偿债或者贷款的来源,以确保地方财政的持续。

土地依赖症难解

至于土地出让收入在多大程度上影响地方政府还债能力,财政部相关专家表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,要支撑保障房建设、按比例计提教育资金等大量民生支出,是不折不扣的政府“提款机”。

“北京对土地出让金依赖程度是很大的。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉记者,地价是城市资源的反映,北京土地的价格肯定是越来越高,但是土地是稀缺的,对土地出让金的依赖是不可持续的。

“地方政府热衷卖地生财,必然导致房价不断攀升,出现‘越调越涨’的怪圈。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出,土地财政依赖症难解,政府既要集约使用土地,提高基础设施建设的水平,提高公共服务的水平,又要财政支出公开透明,削减不合理开支,建设节约型政府。

(源自:中国房地产网)

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